作为全球范围内认可度较高的稳健不动产投资方向，澳洲房产一直是跨境资产配置的热门选择，而以澳币计价的本地购房市场，走势始终受到本地经济周期、政策调控、跨境汇率以及供需关系的多重影响，进入2024年，随着澳洲加息周期进入尾声、移民需求持续释放，澳币买房市场呈现出清晰的复苏分化特征,本文结合最新行业数据展开分析。
当前澳币买房市场的整体走势与基本面
根据澳洲权威房产数据机构CoreLogic 2024年中发布的报告，澳洲全国房产指数已连续8个月环比上涨，完全收复了2022-2023年加息周期约10%的跌幅，以澳币计价，当前全国房产中位价约为78万澳元，市场整体呈现“核心领涨、分化加剧”的特征：悉尼作为澳洲房价制高点，当前中位房价约125万澳元，核心地段如北区、东区的独栋别墅中位价突破200万澳元；墨尔本中位房价约92万澳元，内城区公寓需求稳定；受益于2032奥运会基建红利和人口流入，布里斯班中位房价已经攀升至89万澳元，近一年涨幅达到10%；而矿业繁荣带动就业增长的珀斯，近一年房价涨幅更是领跑全澳达到12%，中位价约76万澳元,性价比优势突出。
支撑这轮行情复苏的核心逻辑是供需错配：疫情期间澳洲新建住宅交付延迟，叠加近年移民配额拉满（每年约19万永久移民流入），新增刚需持续释放，核心城市的住房缺口预计要到2027年才能逐步填补，刚性需求托住了房价基本盘,抵消了加息带来的持有成本压力。
影响澳币买房行情的核心变量
对于购房者而言，无论本地买家还是海外投资者，澳币买房的行情走势始终受三个核心变量影响： 第一是澳币汇率波动，对于用非澳币资金购房的海外投资者来说，汇率直接决定入场成本：近12个月澳币对人民币汇率始终维持在4.6-4.9区间，相较于2017-2018年5.2-5.5的平均水位，当前汇率相当于给海外买家的购房成本打了约10%折扣，低位汇率成为推动近期海外买家入场的重要利好。 第二是房贷利率走势，2022年以来澳洲联储累计加息12次，当前澳元房贷投资利率普遍在5.5%-6.5%之间，远高于加息前2%-3%的水平，一定程度上压制了投机性需求，但随着澳洲通胀逐步回落，市场普遍预期2024年底到2025年初将进入降息周期，市场信心已经提前回暖。 第三是海外买家政策框架，当前澳洲政策整体稳定，要求海外买家仅可购买新建住宅，各州针对海外买家征收2%-8%不等的额外印花税，新南威尔士、维多利亚等传统热门州附加税率稳定在8%，昆士兰州为7%，未出现大幅收紧政策,市场预期稳定。
市场机会与风险提示
当前澳币买房市场的机会清晰可见：一是汇率低位的入场窗口，对于有跨境资产配置需求的投资者来说，当前换汇成本处于近十年偏低区间，相当于获得了先天成本优势；二是成长型城市的补涨空间，布里斯班、珀斯的房价仍低于悉尼墨尔本30%以上，人口和就业增长动力充足，未来增值空间高于饱和的核心都市核心区；三是核心地段资产的抗通胀属性，澳洲房产长期跑赢通胀,核心城市不动产始终是全球资本的避险选择。
但也需要警惕三类风险：第一是区域分化风险，偏远地区、人口流出的小型城镇已经出现连续房价下跌，盲目抄底低价房很容易陷入流动性陷阱；第二是利率波动风险，如果澳洲通胀反弹，不排除澳洲联储继续加息的可能，高杠杆购房者的持有成本会进一步上升；第三是流动性风险，澳洲房产交易周期普遍在3-6个月，变现难度远高于金融资产，适合长期持有,不适合短期投机。
整体来看，当前澳币买房市场处于加息周期后的复苏阶段，对于做好长期持有规划、选择核心城市核心资产的投资者来说，当前是不错的配置窗口，但需要结合自身资金情况，管控杠杆和区域选择风险,避免盲目入场。